老旧小区的前期介入物业办理，是指物业正式进驻前的物业办理，其首要意图是：及时发现设备、设备的老化问题，为日后物业的顺畅运作打好根底，进行交流途径、办理架构和相关资源预备，保证物业公司顺畅进驻以及正式进驻后的杰出办理效果。
物业公司针对老旧小区的前期物业办理特色及项目进展组织，拟在公司物业办理途径的支持下，从客户联系、准则办理、技术材料办理三个环节下手，拟定出完善、高效、科学的作业规程和作业方案，以保证老旧小区物业的正常、有序作业，使物业树立杰出窗口形象。
要使往后的物业办理顺畅进行，物业办理的前期介入将会起到至关重要的效果，将依据物业施工改造进展的实践状况，对老旧小区拟定科学、老练、相应的物业办理前期介入作业方案，并按方案和阶段展开各项作业，为将来的物业办理作业顺畅展开打下坚实的根底。
关于物业办理前期介入，物业公司将公司总部强壮的技术力量以及与咱们协作多年、极具专业见地及作业经历的各相关专业专家，组成“项目前期参谋团”。依据物业特色，提出合理主张。
前期介入人员需求参与老旧小区规划改造规划方案的改变评论，从办理的视点审视规划改造规划方案是否合理，力求使小区的改造规划便利日后的物业办理作业。
改造施工进程中，物业前期介入人员及物业参谋每日到现场了解改造工程进展、施工状况，逐步对物业的硬件添加了解，对有些影响运用功用的问题早发现、早和谐、早处理，为往后的物业办理作业奠定杰出的根底。
8.提早了解房子中的各种设备和线路，包含房子内部结构、管线安顿及所用建材的功能；并合作对各施工现场的水电核抄数据与施工单位正常运用的办理。
10.检查前期改造工程的施工质量，并就原规划中不合理但又可以更改的部分提出主张；
13.对老旧小区公建配套设备设备的进行讨论，可以使公建配套设备设备满意往后客户的开展需求和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需求，削减投入本钱和往后的物业办理本钱。
物业办理前期介入人员将定时观察施工改造现场，参与工程例会，及时提出专业定见和主张，对各种设备、管线.参与托付方的房子、设备、设备的竣工检验，并树立检验档案；
4.树立物业服务中心，正式入驻。前期进行老旧小区内设备设备的试运转，全面进行清洁拓荒作业，作业人员逐步了解老旧小区作业环境，全面展开物业办理服务作业。
在办理与服务的进程傍边，咱们将树立一套习惯老旧小区物业办理模式，坚持做到高规范、严要求的科学化、规范化的现场办理，详细方法如下：
施行公司笔直领导下的项目担任人担任的内部办理模式，项目担任人现场履行公司的物业办理服务方案，现场组织指挥各项作业，并随时与业主方和广阔市民交流联络，搜集业主方和广阔居民的定见、主张，及时作出作业方案与服务内容、方法的调整以习惯业主方的要求；
树立健全相应的规章准则，以准则促进办理，职工装备要严厉遵守专业的要求，定时组织对职工进行业务训练，以保证职工素质与现场作业可以契合业主和广阔市民的要求，拟定严厉翔实的服务质量与查核规范，从而为业主方和广阔市民供给准则化，专业化、规范化的服务；
“预防为主，防消结合”，咱们首要从消防宣扬、消防部队演练、消防准则履行、消防器材的定时检查、换药等方面训练、履行。
树立健全水电气设备正常运用的巡查准则，全面把握托小区各类管线的线路、走向，以便于在产生毛病时可以敏捷有用地予以扫除，便利业主方的正常运用。
依据老旧小区物业办理的安防要求，结合我公司安防经历，树立我公司将以“人防为主、技防为辅”的安全防备思路，对老旧小区物业办理施行24小时安全巡防，为业主方供给一个安全、舒适的日子环境。
依据老旧小区物业办理要求，合理组织细划保洁区域，卫生保洁均责任到人，保证办理区域内清洁卫生、整齐有序。
1．依据老旧小区物业办理需求剖析和我公司物业办理经历，咱们将老旧小区办理规范定位在专业物业办理服务规范上。经过高水平物业办理将老旧小区说到一个较高的层次上，完结低消费出资，高价值表现，将老旧小区变成一个表现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的办理处作业组织，办理操作人员装备完全，作业场所洁净有序。
2．对老旧小区采纳专业办理的要害在于对配套设备的办理和服务，咱们将对照国家物业办理的法律法规和发布的系列规范，针对老旧小区业主的特别需求来承认客户(业主)服务的项目、内容和规范。每年要采纳书面形式向业主咨询对物业办理服务的定见。
3．因为老旧小区的办理坏处，消防安全及安全保卫作业特别重要，小区出入口能做到24小时放哨值勤。每天按规则进行巡查；能施行24小时不间断巡查。有车辆办理准则,对进出小区的车辆施行证、卡办理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装饰、家政等劳务人员施行暂时出入证办理。对暂时访客施行挂号准则。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采纳相应措施。
老旧小区关于消防安全作业要求极高，我公司将组织具有消防作业经历的保安人员，以为主，统筹考虑单个岗位可组织老旧小区的住户，以做到真实的小区便是家，爱岗如爱家，施行24小时执勤，为业主供给安全、温馨的日子环境。
4．老旧小区物业办理面积较大，我公司物业办理人员全部持证上岗，办理准则完全，责任清楚。账务清楚，办理服务人员24小时服务，服务热心，行为规范。
5．针对老旧小区物业办理，咱们坚持按有关规则和合同约好定时发布物业服务费用或许物业服务资金的出入状况（至少每半年发布一次）;在收费、财务办理、会计核算、税收等方面履行有关规则。
我公司及业主方两边签定规范的物业服务合同，清楚两边权利义务联系的，服务规范等相关内容并在小区显着方位进行公示。依据业主需求，供给物业服务合同之外的特约服务和代理服务的，有在显着方位公示服务项目与收费规范。
6．针对老旧小区详细状况，采纳一体式的安全办理体系。在项目职工招聘上，选用有经历的办理人员来办理。一起统筹项意图实践状况。统筹考虑单个岗位可组织老旧小区的住户，施行24小时有专职保安人员执勤。
协助处理一些困难户的问题，进步职工的爱岗热心，真实的做到以小区为家。办理人员、专业操作人员依照国家有关规则获得物业办理作业资格证书或岗位证书,且经消防常识训练有记载。
7．我公司将联合社区居委会等有关部分，在老旧小区的内大力展开各种有利的社区活动，推进精神文明的开展，构成杰出的社区文明。
8．我公司定时组织老旧小区的职工参与训练和学习，不断进步办理处的办理水平。保证小区公共配套设备保护运转正常；供水、供电、供气等设备运用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行进等的标志。保证车辆运转疏通，停放有序，并做好防盗作业。
9．针对老旧小区美化办理，拟定美化办理方案，对覆盖率达15%以上的绿洲进行专业保护，保证花草树木办理保护妥当，按时节看病虫灾，每月坚持植物洒水，上肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等保护作业，保证植物成长杰出，构成较好的植物景象。
10．老旧小区保洁办理，咱们将一切栋楼逐个分化，包干履行到各作业人员，全面施行“自家的孩子自家抱”，各责任人统筹包干楼栋的楼道卫生作业，包含楼道内的乱堆积、乱粘贴、楼道广告。物业训练社。一起，监督其他楼栋责任人的作业，做到使命分化、责任履行、彼此监督、共同进步的效果。废物施行袋装化办理，每天清运，公共场所定时打扫保洁，坚持整齐洁净。依据当地实践状况能定时进行消毒和灭虫除害。
11．因为老旧小区设备设备老旧，设备设备办理保护十分重要，有必要敏捷全面了解设备特性，把握运转规则；在正式运转后，要保证公共设备，共用设备定时保护，水、电、气24小时报修值勤，接到报修电线分中参与，急修半天内完结。
对共用设备设备进行日常办理和修理保护（依法应由专业部分担任的在外）。树立共用设备设备档案（设备台帐），设备设备的运转、检查、修理、保养等记载完全。设备设备标志完全、规范，清楚责任人；操作保护人员严厉履行设备设备操作规程及保养规范、设备设备运转正常。消防设备设备无缺，能随时启用，消防通道要坚持疏通。
设备房坚持整齐、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区路途疏通、路面平坦，井盖无残缺或丢掉，首要路途及车场交通标志完全、规范。路灯、楼道灯无缺率高等于98%。简单危及人身安全的设备设备有显着警示标志和防备措施；对可能产生的各种突发设备毛病(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运转能正常运用的，无设备损坏,配电室办理规范。供水设备运转正常，无设备损坏。
拟定有翔实的设备设备年、季、月、周等定时保护保养检修以及日常修理方案、方案、规范。拟定有各类应急抢修、处理方案，保证设备设备能高效经济运转。
结合作业区的物业，齐备安全防备措施。严厉来访保安人员24小时在岗值勤，夜间组织专人巡查。物业人员把握消防设备的运用方法，并能及时处理各种火灾事故，树立消防分散示意图，保证消防车辆和各安全出口的疏通无阻，每月对此检查2次以上。
对房子共用部位进行日常办理和修理保护，检修记载和保养记载完全。依据房子实践运用状况，定时检查房子共用部位的运用状况，需求修理，归于小修规模的，有及时组织修正；归于大、中修规模的，要及时编制修理方案，向业主大会或许业主委员会提出陈述与主张。
有每日巡查小区房子单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记载、及时修理保护。
对违背规划私搭乱建(包含乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改变房子用处的行为及时劝止，并及时陈述有关主管部分。
在日常办理中要树立交代班挂号准则；树立材料的搜集，分类整理，归档办理准则。房子及其共用设备设备档案材料完全、树立住宅用户档案，进行分类成册、办理完善，便利查阅。有完善的物业办理方案，质量办理、财务办理、档案办理等准则健全。
（3）无因物业办理服务的原因导致小区办理水平差，被上级部分批判通报和在市级以上媒体有负面报导。
我司施行零搅扰服务，在业主上下班顶峰期，除首要出入口我司组织保安人员严厉办理以外，其他服务均为零搅扰：即咱们一切的设备修理、保洁服务均将组织在夜间或非顶峰时刻，为业主出入供给便利。
依据我公司以往老旧小区办理作业经历，乱栽培、乱堆积、乱树立的现象较为严峻。再之老旧小区大部分家住着白叟或外来人员，乱暴晒、乱堆积状况无法根绝，无形之中给小区办理来了难度。
咱们将在接收后进行经过各种途径各种方法进行物业办理常识遍及宣扬，制造业主入住手册，加大小区物业办理的宣扬作业，针对小区存在的问题从治安安全、消防认识等方面对业主进行1对1的宣扬，进步业主的文明认识以及安全防备认识。
2.做好小区根底设备的保护，实在处理老百姓所关怀的热点问题，加强停车位或共用车库的办理，处理居民停车位的问题，消除小区内消防车难进入的安全隐患。
3.加强对公司人员的业务训练力度，进步基本素质，把握服务技术，清楚作业责任，全面进步办理水平和质量，对拆迁安顿小区做到保安、保洁、保绿，树立社区与物管定时有用交流的办理机制，采纳全体联动，构成合力，联合办理，及时现场发现、处理问题，把作业消除在萌发状况，不等问题成堆今后再暂时抱佛脚，不糟蹋很多的人力、财力、物力。营建舒适、整齐、安全的小区环境物业训练社。
结合对老旧小区的办理模式和思路，我司以为，完善清楚的办理责任、高效节省的组织架构，是物业公司保证办理成效的条件，是为业主供给及时、完善物业办理服务的根底。在老旧小区项目上，从进步作业效率的视点动身，主张尽量削减不必要的办理环节，特设置以下的办理架构（见组织架构图设置表）
依据业主的实践需求，和谐其他各部分，及时为其供给各类专项有偿服务；依据交楼的方案组织楼宇前期介入、接收检验、单元移送及楼宇交收统筹作业；定时履行社区文明活动的拟定及组织作业；二次装饰的申报、监督、办理作业；承受业主的零散报修作业，并及时反应工程人员，组织工程人员及时上门进行修理服务；
按有关规则和合同约好发布物业服务费用或许物业服务资金的出入状况；对老旧小区项目各类型物业进行办理费收缴、代收代支费用的收缴等；进行办理中心的本钱操控、资金方案和办理。
为发明一个杰出的日子与作业环境，按物业建造规划的要求装备物业办理用房物业办理用房包含：
2）保安、保洁、工程修理、摆放东西设备、修理材料、清洁物料和更衣等的办理用房和库房；
以上装备除办理用房外，其他用房可利用车库等剩余房间，以不侵吞正式作业用房为宜。总的原则是，给业主及租户带来便利，进步物业人员作业效率。
（一）树立老旧小区项目办理部的交流途径。与同人置业杰出的交流是老旧小区办理成功与否的要害，物业公司将树立公司、物业服务中心、现场三个层次的交流途径。物业训练社。在项目进驻的初始阶段起，就树立24小时值勤的客户服务热线，随时承受业主咨询和服务需求。
（1）共用部位：一般包含修建物的根底、承重墙体、柱、梁、楼板、房顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、架空层及设备间等；
（2）共用设备：一般包含水泵、水箱、避雷设备、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
（8）交代当天作业可依照“部分对部分”的方法进行交代，即可考虑先进行保安的交代，由次序部组织好各岗位人员在交代当天连续接下各个岗位，随后可别离进行客服、工程、保洁、美化等相应交代，均可采纳交代方部分对应顶替方的部分进行交代，两边对应交代部分均有担任人，由第三方进行监督，交代结束要有三方签字承认的交代材料物培社。
（1）原办理单位应供给《物业状况一览表》，包含小区的修建面积、占地上积、美化面积，总户数，户型等，关于空置房子应特别注明，并将其钥匙全部移送接收单位；
（2）原办理单位须对小区的一切设备设备列出清单，如供水设备、供电设备、会所设备、一切路灯、污水井、雨水井、化粪池等，交代时两边须对小区的修建、结构、设备设备进行全面的检验，做好交代记载；
物业向业主所收取的物业费、供暖费、停车费及水、电费等其他费用，上一任物业公司有无现已多收取的费用，如有，在进驻前需跟业委会或开发商进行交流，索要回逾收的各项费用，或许对此处理方案有三方签字认可的书面约好。
（在我公司接收老旧小区之前，该小区无其他物业公司在管，且小区存在业主委员会。）
（1）共用部位：一般包含修建物的根底、承重墙体、柱、梁、楼板、房顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、架空层及设备间等；
（2）共用设备：一般包含水泵、水箱、避雷设备、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
（1）业主委员会应供给《物业状况一览表》，包含小区的修建面积、占地上积、美化面积，总户数，户型等，关于空置房子应特别注明，并将其钥匙全部移送接收单位；
（2）业主委员会须对小区的一切设备设备列出清单，如供水设备、供电设备、会所设备、一切路灯、污水井、雨水井、化粪池等，交代时两边须对小区的修建、结构、设备设备进行全面的检验，做好交代记载；
业主委员会有无拖欠自来水公司、供电局及燃气公司等各项费用，如有，敦促其交代前缴清。
（在我公司接收老旧小区之前，该小区无其他物业公司在管，且不存在业主委员会。）
（1）共用部位：一般包含修建物的根底、承重墙体、柱、梁、楼板、房顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、架空层及设备间等；
（2）共用设备：一般包含水泵、水箱、避雷设备、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
（1）全面了解老旧小区状况，树立《物业状况一览表》并归档，包含小区的修建面积、占地上积、美化面积，总户数，户型等，关于空置房子应特别注明，并装备钥匙；
（2）细心检查老旧小区的设备设备状况，列出明细清单并归档，如供水设备、供电设备、会所设备、一切路灯、污水井、雨水井、化粪池等，对小区的修建、结构、设备设备进行全面的检验；
设备设备在检验合格后，物业服务中心对设备设备进行试运转，物业办理处的工程技术人员将在设备装置调试单位合作下直接操作设备，并请设备调试单位对相关操作人员进行设备正式运转前的训练，以保证设备能正常运转。
1.清洁拓荒作业的规模物业方可依据要求和实践状况，进行全面的清洁拓荒作业，首要包含：各楼层的通道、广场、室内地上（地砖清洗、木地板打蜡等）、墙面（不包含外墙）、天花板、灯具、楼梯等室内外相关设备、设备；室外地上一切设备等。
2.在玻璃外表涂上药剂，用玻璃刮刀刮去污迹。（关于外表的胶点及水泥点选用特别工艺处理）
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